MiFID

DOCUMENTO INFORMATIVO MiFID

21 dicembre 2022

Il presente documento informativo, rivolto ai clienti e potenziali clienti (di seguito congiuntamente i “clienti”) di REAM SGR S.p.A. (di seguito la “SGR”) è redatto ai sensi del Regolamento Consob adottato con Delibera n. 20307 del 15 febbraio 2018, recante norme di attuazione del d.lgs. 24 febbraio 1998, n.58 in materia di intermediari e sue integrazioni e modificazioni (di seguito anche il “Regolamento Intermediari”).

 

Scopo del documento è fornire informazioni sulla SGR ed i servizi di gestione del risparmio dalla stessa offerti nonché sulla natura ed i rischi dei FIA (Fondi di investimento alternativi) dalla stessa trattati.

Copia aggiornata del presente documento è sempre disponibile per la consultazione sul sito www.reamsgr.it e la SGR porterà sempre a conoscenza dei clienti le modifiche rilevanti che dovesse apportare al medesimo.

INFORMAZIONI SULLA SOCIETA’ DI GESTIONE DEL RISPARMIO (SGR)

Dati societari

La SGR è una società costituita in forma di società per azioni denominata “Real Estate Asset Management Società di Gestione del Risparmio S.p.A.”, in breve “REAM SGR S.p.A.” numero di iscrizione al Registro Imprese di Torino, codice fiscale e Partita IVA 08252031003, iscritta al R.E.A. di Torino con il numero 1102625, specializzata nell’istituzione e gestione di fondi di investimento alternativi immobiliari riservati di tipo chiuso, iscritta all'albo della Banca d'Italia alla Sezione Gestori di FIA al numero 76 di cui all’art. 35, 1° comma del D. Lgs. n. 58 del 24 febbraio 1998 e s.m.i.

La sede legale ed operativa della Società è stabilita in Torino in Via Vittorio Alfieri 11 - tel. 011 5623089, fax 011 5069514, PEC Questo indirizzo email è protetto dagli spambots. È necessario abilitare JavaScript per vederlo., sito internet www.reamsgr.it.

La durata della SGR è fissata sino al 31 dicembre 2050, salvo anticipato scioglimento ed eventuale proroga deliberata dall’assemblea straordinaria dei soci.

Il capitale sociale della SGR ammonta ad Euro 1.700.000,00 (unmilionesettecentomila/00), interamente sottoscritto e versato, ed è suddiviso in n. 17.000,00 (diciassettemila/00) azioni ordinarie del valore nominale di Euro 100,00 (cento/00) cadauna.

Alla data del presente documento informativo, l’assetto azionario di REAM SGR è il seguente:

Lo statuto della SGR prevede che il consiglio di amministrazione sia composto da un numero di amministratori compreso tra 7 e 13.

Alla data del presente documento informativo, il consiglio di amministrazione è composto da 13 membri, di cui un presidente e due vice presidenti. Il collegio sindacale è composto da tre membri effettivi e due supplenti.

Il consiglio di amministrazione della SGR, nella seduta del 29 aprile 2015, in conformità con quanto previsto dallo statuto della SGR, ha istituito la figura del direttore generale assegnandone il ruolo al dott. Oronzo Perrini.

Nei rapporti con i clienti la SGR utilizza la lingua italiana e nella medesima lingua verrà fornito qualsiasi tipo di informazione e sarà redatto qualsiasi tipo di documento.

Reclami

La SGR ha istituito la Funzione preposta al trattamento dei reclami affidando il compito di svolgere le relative attività alla Funzione di controllo di conformità alle norme (Compliance). Quest’ultima è altresì incaricata della ricezione e dell’analisi dei reclami pervenuti al fine di individuare eventuali carenze organizzative e/o procedurali. La Funzione di Compliance illustra nella propria relazione annuale sull’attività svolta anche gli esiti delle valutazioni effettuate in merito alla situazione complessiva dei reclami ricevuti.

Ogni eventuale reclamo in merito all’attività di gestione potrà essere inviato per iscritto alla sede della SGR a Torino 10121 Via Vittorio Alfieri 11, anche a mezzo mail all’indirizzo Questo indirizzo email è protetto dagli spambots. È necessario abilitare JavaScript per vederlo. o PEC Questo indirizzo email è protetto dagli spambots. È necessario abilitare JavaScript per vederlo.. La SGR effettuato un esame articolato della problematica emergente dal reclamo con il coinvolgimento di tutte le funzioni interessate, provvederà, attraverso a firma del direttore generale o un suo delegato, a dare riscontro al reclamo entro novanta (90) giorni dalla ricezione.

Il reclamo si intenderà composto nel caso in cui non pervenga alcuna altra comunicazione da parte del reclamante entro il termine di 60 giorni dalla ricezione della risposta inviata dalla SGR.

Qualora il cliente non dovesse ritenersi soddisfatto della risposta fornita dalla SGR, si segnala che con la delibera CONSOB del 4 maggio 2016 è stato istituito l’Arbitro per le Controversie Finanziarie (“ACF”). Tale organismo mira ad agevolare la risoluzione delle controversie in materia finanziaria, affidando le funzioni di composizione delle vertenze tra investitori e intermediari ad un organo arbitrale, quale alternativa al ricorso al giudice civile.

L’accesso alla procedura, previsto per le controversie relative alla violazione da parte degli intermediari degli obblighi di diligenza, correttezza, informazione e trasparenza previsti nei confronti degli investitori, è gratuito per l’investitore, che può presentare il ricorso personalmente o tramite un’associazione di consumatori, e sono previsti termini brevi (90 giorni dal completamento del fascicolo d’ufficio) per la decisione; non rientrano nell’ambito di operatività dell’Arbitro richieste di somme di denaro superiori ad Euro 500.000,00 (cinquecentomila/00).

Sul sito della SGR, www.reamsgr.it, è attivo il collegamento ipertestuale al sito web dell’ACF (https://www.acf.consob.it/ricorso/quando-come-fare-ricorso).

Conflitti di interesse

La SGR ha adottato una politica di gestione dei conflitti di interesse (di seguito, la “Policy”) conformemente a quanto previsto dalla Direttiva 2011/61/UE del Parlamento Europeo e del Consiglio dell’8 giugno 2011, c.d. AIFMD, dal Regolamento Delegato UE n.231/2031 della Commissione del 10 dicembre 2012 e dal Regolamento Intermediari della Consob, adottato con Delibera 20307 del 15 febbraio 2018. La Policy è stata predisposta tenendo conto anche dei principi contenuti nel “Protocollo di Autonomia per la gestione dei conflitti d’interesse”, redatto da Assogestioni conformemente alla normativa introdotta dalla MiFID, e successivamente approvato da parte del Comitato Regolamentazione di Assogestioni. La Policy è stata redatta tenendo presente:

• che la Società è statutariamente indirizzata al settore dei fondi immobiliari;
• che la SGR è una società indipendente, non inserita in alcun gruppo e non sottoposta, singolarmente o congiuntamente, ad alcuna posizione di controllo da parte dei soci;
• che nella compagine azionaria non sono presenti banche, intermediari finanziari, SGR e SICAV.

Nell'ambito della Policy sono state individuate le principali situazioni di conflitto di interesse in cui si potrebbe incorrere nello svolgimento dell’attività nonché i ruoli e le responsabilità all'interno del processo di gestione dei conflitti stessi.

La Società ha inoltre approvato la procedura denominata “Gestione dei conflitti di interesse” che disciplina, coerentemente con le disposizioni normative esterne vigenti, gli aspetti inerenti l’operatività, le responsabilità e le relative procedure di controllo delle potenziali situazioni di conflitti di interesse.

Nell’attuale consiglio di amministrazione è presente un amministratore indipendente, la cui indipendenza risponde ai requisiti indicati da Assogestioni e il cui parere è esplicitamente richiesto per la deliberazione, da parte del consiglio di amministrazione, delle operazioni in conflitto di interesse.

Le singole procedure che regolamentano l’attività sociale, inoltre, disciplinano, ove concretamente applicabili, le ipotesi di potenziali conflitti di interesse.

La SGR identifica i potenziali conflitti di interesse e adotta idonee misure organizzative, in modo da evitare che il patrimonio dei fondi sia gravato da oneri altrimenti evitabili o escluso dalla percezione di utilità ad esso spettanti e che, in ogni caso, tali conflitti rechino pregiudizio ai fondi ed ai suoi partecipanti. I singoli regolamenti di gestione dei fondi di norma prevedono ulteriori presidi in ordine al compimento di atti o operazioni nelle quali la Società di Gestione abbia un interesse in conflitto.

Qualora le modalità organizzative adottate non fossero sufficienti a garantire che sia evitato il rischio di ledere gli interessi degli investitori, la SGR ne informa chiaramente gli investitori, prima di effettuare l’operazione in conflitto, ed adotta le misure opportune per ridurre le conseguenze del conflitto.

Qualora lo desideri, il cliente ha diritto di ottenere maggiori dettagli circa la politica di gestione dei conflitti di interesse adottata dalla SGR, inviando la richiesta alla sede della SGR all’attenzione della funzione Organizzazione, Affari Generali e IT che, con il supporto della funzione Compliance evade la richiesta.

Best transmission policy

La SGR adotta tutte le misure ragionevoli per ottenere il miglior risultato possibile nelle operazioni di investimento su strumenti finanziari disposte per conto dei fondi gestiti.

La disciplina in materia di best execution – best transmission ha l’obiettivo di assicurare una più ampia protezione degli investitori. La disciplina in materia di best execution non trova applicazione con riferimento all’acquisto di beni immobili e/o diritti reali immobiliari e, pertanto, in relazione ai fondi istituiti e gestiti da REAM SGR (fondi immobiliari) rileva solo per la parte residuale del patrimonio dei fondi, ove investita in strumenti finanziari.

I fondi immobiliari possono detenere liquidità per esigenze di tesoreria. Tale liquidità può essere investita in strumenti finanziari di rapida e sicura liquidabilità, quotati e non quotati, depositi bancari, crediti e titoli rappresentativi di credito, allo scopo di ottimizzare l'impiego delle disponibilità liquide dei FIA che non siano destinate ad essere distribuite ai partecipanti i fondi o relative agli impegni di spesa assunti dalla SGR per conto dei fondi stessi.

La liquidità dei fondi può, se previsto dai regolamenti di gestione, essere investita in strumenti finanziari derivati esclusivamente ai fini di copertura del rischio di cambio e/o di tasso o, ancora, del rischio di inflazione.

In ogni caso, la Società di Gestione si dota di sistemi di gestione dei rischi che, nella valutazione del merito di credito delle attività dei fondi, valgano ad assicurare un’accurata valutazione del rischio di controparte al quale il patrimonio del FIA in gestione potrebbe essere esposto. La SGR, pertanto, nell’ambito delle scelte discrezionali in cui si concreta il processo di investimento, procede ad una valutazione di tutti i rischi connessi all’investimento stesso inclusi, oltre al rischio di controparte, i rischi di liquidità e di mercato.

La tipologia di strumenti finanziari in cui potrebbe essere investito il patrimonio dei fondi gestiti potrà essere costituita da: strumenti rappresentativi del capitale di rischio e titoli di debito emessi da società immobiliari, ovvero strumenti finanziari utilizzati per l’ottimizzazione del rendimento della liquidità quali time deposit, certificati di deposito, pronti contro termine ovvero altri strumenti finanziari a rendimento certo e garanzia di rimborso del capitale investito. Nel caso di investimento delle eccedenze di liquidità del fondo in strumenti finanziari quotati la SGR non accedendo direttamente a mercati regolamentati né aderendo a MTF (Multilateral Trading Facilities) per l’esecuzione delle relative scelte di investimento, impartirà ordini ad altri intermediari affinché questi acquistino gli strumenti finanziari oggetto di investimento. A tal fine, la SGR si doterà se necessario di una strategia di trasmissione degli ordini che identifichi, per ciascuna categoria di strumenti finanziari, i soggetti ai quali gli ordini sono trasmessi in ragione delle strategie di esecuzione adottate da questi ultimi.

Incentivi

La SGR ha adottato una procedura che prescrive attività e regole al fine di delineare ed attivare un processo di individuazione, analisi e gestione della corresponsione e percezione di incentivi, in grado di rispondere in modo appropriato all’esigenza di salvaguardare l’interesse dei fondi e degli investitori.

Limitatamente ai soli compensi, commissioni o prestazioni non monetarie pagati o forniti a o da un terzo o una persona che agisca per conto di un terzo, la SGR fornisce, prima della sottoscrizione dello specifico fondo, una descrizione sintetica dei termini essenziali degli accordi conclusi in materia di compensi, commissioni o prestazioni non monetarie, informando l’investitore della possibilità di ottenere, su richiesta, ulteriori dettagli. La SGR può sottoscrivere, in particolare, contratti di segnalazione di pregi con controparti il cui corrispettivo, sostenuto dalla SGR stessa, può variare tra lo 0,5% e l’1,5% dell’ammontare sottoscritto dai potenziali clienti contattati.

Politiche e prassi remunerative

La SGR elabora ed attua politiche e prassi di remunerazione e incentivazione per tutto il personale del gestore, con regole più stringenti per il solo “personale più rilevante” (c.d. risk taker), coerenti con le proprie caratteristiche, la dimensione propria e quella dei FIA gestiti, l’organizzazione interna, la natura, la portata e la complessità delle loro attività.

Le relazioni annuali che rendicontano la gestione dei FIA gestiti dalla SGR riportano, tra l’altro, la remunerazione totale, suddivisa in componente fissa e variabile, corrisposta dalla SGR al suo personale, il numero dei beneficiari, nonché l’eventuale carried interest corrisposto dal FIA e l’importo aggregato delle remunerazioni suddiviso per le categorie di personale più rilevante.

 

INFORMAZIONI SUI SERVIZI OFFERTI DALLA SGR

La SGR, quale società di gestione del risparmio, istituisce e gestisce fondi comuni d’investimento, precisamente FIA immobiliari riservati di tipo chiuso e ne commercializza direttamente le quote.

Con riguardo alla normativa di riferimento - modificata da ultimo ad esito del recepimento della direttiva n. 2011/61/UE del Parlamento europeo e del Consiglio (c.d. direttiva AIFM) operato con modifiche al D.lgs. del 24 febbraio 1998, n. 58 (c.d. “TUF”) apportate con il D. Lgs. del 4 marzo 2014, n. 44 - i fondi di investimento alternativo immobiliari sono disciplinati dall’articolo 1, primo comma, lettera j) e dagli articoli 36 e seguenti del TUF, nonché dalla relativa normativa di attuazione emanata - tra gli altri - da Banca d’Italia e dal Ministero dell’Economia e delle Finanze con specifico riferimento ai fondi immobiliari. Tra le disposizioni di attuazione si segnalano in particolare il Provvedimento di Banca d’Italia del 19 gennaio 2015 che, ad esito del recepimento della direttiva AIFM, abroga e sostituisce il Provvedimento sulla Gestione Collettiva del Risparmio della Banca d’Italia dell’8 maggio 2012 e s.m.i. (di seguito il “Regolamento di Banca d’Italia”), nonché il Decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze del 5 marzo 2015, n. 30 (di seguito il “DM”), recante il Regolamento attuativo dell’art. 39 del TUF concernente la determinazione dei criteri generali cui devono uniformarsi gli OICR italiani. Si segnalano inoltre le disposizioni contenute nei Regolamenti CONSOB in materia di Intermediari (adottato con delibera Consob 20307 del 15 febbraio 2018) ed in materia di Emittenti (adottato con delibera Consob n. 11971 del 14 maggio 1999 e successive modificazioni).

Il fondo comune d’investimento costituisce un patrimonio autonomo, suddiviso in quote e distinto a tutti gli effetti dal patrimonio della SGR e da quello di ciascun partecipante, nonché da quello di ogni altro patrimonio gestito dalla medesima SGR.

La partecipazione al fondo avviene mediante la sottoscrizione di quote, che sono rappresentate da certificati nominativi che ne incorporano i diritti. La sottoscrizione avviene di regola con versamenti in denaro ma in taluni casi, se previsti dal regolamento del fondo, con apporto di beni immobili.

La Società di Gestione non può in nessun caso utilizzare nell’interesse proprio e/o di terzi i beni di pertinenza del fondo dalla stessa gestito. Sul patrimonio del fondo non sono ammesse azioni dei creditori della SGR, né quelle dei creditori del depositario e/o del sub-depositario o nell’interesse degli stessi. Eventuali azioni dei creditori dei singoli partecipanti sono ammesse esclusivamente sulle quote di partecipazione possedute dai medesimi.

Dal punto di vista della funzione economica, i FIA immobiliari, che investono prevalentemente in beni immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari, consentono ai partecipanti di effettuare investimenti nel settore immobiliare attraverso la partecipazione ad un organismo di investimento collettivo gestito da un soggetto qualificato. Più precisamente, i partecipanti concorrono - in misura proporzionale al loro investimento - ai risultati economici derivanti dalla gestione di un determinato patrimonio immobiliare, le cui dimensioni possono consentire una migliore diversificazione del rischio rispetto, ad esempio, all’acquisto di una specifica unità immobiliare.

Dal punto di vista temporale, i FIA immobiliari chiusi costituiscono una forma di investimento a lungo termine: ciò in considerazione sia della natura dei beni in cui è investito il patrimonio del Fondo, sia del contenuto di alcune previsioni normative che ne regolano il funzionamento come, ad esempio, la disposizione che riconosce ai partecipanti il diritto al rimborso delle quote solo al momento della liquidazione del fondo o alla scadenza della sua durata.

La partecipazione ad un fondo è retta e regolata dalle disposizioni del regolamento di gestione, che disciplina il rapporto contrattuale tra i partecipanti e la SGR.

Le modifiche alla politica di investimento del fondo, implicando una modifica del regolamento, sono deliberate dal consiglio di amministrazione della SGR, e il contenuto di ogni modifica regolamentare è comunicato direttamente ai partecipanti.

La SGR mette a disposizione degli investitori presso la sede della Società di Gestione. almeno due volte all’anno una relazione di rendiconto della gestione di ciascun FIA gestito: la relazione annuale del fondo, da mettere a disposizione degli investitori entro 6 (sei) mesi dalla chiusura dell’esercizio o del minor periodo in relazione al quale si procede alla distribuzione dei proventi; la relazione semestrale del fondo relativa ai primi 6 (sei) mesi di ogni esercizio, da mettere a disposizione degli investitori entro 2 (due) mesi dalla fine del periodo di riferimento; la SGR predispone altresì un prospetto recante l’indicazione del valore unitario delle quote di partecipazione.

Nel regolamento di gestione di ciascun FIA sono specificate le modalità con cui sono fornite al partecipante informazioni dettagliate relative agli atti di acquisto o cessione di beni realizzati nella gestione del fondo e ai soggetti acquirenti o cedenti e al relativo gruppo di appartenenza.

 

INFORMAZIONI SULLA CLASSIFICAZIONE DELLA CLIENTELA

Le quote dei fondi sono offerte in sottoscrizione da REAM SGR nell’ambito di un collocamento privato diretto rivolto esclusivamente a investitori professionali (come infra definiti) nonché a persone fisiche o giuridiche o altri soggetti che, pur non essendo investitori professionali, sottoscrivano o successivamente acquistino quote per un corrispettivo non inferiore ad Euro 500.000,00 (cinquecentomila/00) ai sensi e con le limitazioni previste dal DM e dal regolamento di gestione di ciascun fondo.

La normativa prevede la classificazione della clientela nelle seguenti categorie: clienti al dettaglio, clienti professionali, controparti qualificate. A seconda della classificazione della clientela, a questa è accordato un diverso livello di protezione.

I clienti al dettaglio sono tutti quelli che non sono classificati come controparti qualificate o clienti professionali: a loro è riservata la massima tutela e la più ampia informativa.

I clienti professionali si suddividono ulteriormente in clienti professionali privati e pubblici e “di diritto” e “a richiesta”. Un cliente privato per essere classificato come professionale di diritto deve possedere i requisiti necessari quali definiti nell’Allegato 3 della delibera CONSOB 20307 del 15 febbraio 2018. Il cliente professionale privato è un cliente che possiede l’esperienza, le conoscenze e la competenza necessarie per prendere consapevolmente le proprie decisioni in materia di investimenti e valutare correttamente i rischi che assume.

Un cliente può richiedere di essere classificato e trattato come “cliente professionale privato”, così come definito nell’Allegato 3 della delibera CONSOB n. 20307 del 15 febbraio 2018, rinunciando alle protezioni generalmente previste dalle norme di settore per i clienti al dettaglio, se dimostra di rispettare i criteri indicati dalla normativa e se la SGR accerta la sua idoneità ad essere classificato tra i clienti professionali a richiesta.

Il cliente professionale privato di diritto può comunque sempre richiedere alla SGR di essere trattato come cliente al dettaglio e la SGR può convenire di fornirgli un livello più elevato di protezione. Anche il cliente professionale a richiesta può chiedere una variazione della propria classificazione.

Le controparti qualificate sono anch’esse espressamente identificate dalla normativa ed hanno caratteristiche contigue a quelle dei clienti professionali. Data l’attività svolta da tali soggetti, nei loro confronti non trovano applicazione le regole di comportamento richieste per le altre categorie di investitori.

Al fine di assicurare che le quote del FIA non vengano sottoscritte da investitori diversi dagli investitori professionali e dagli investitori non professionali cui le quote del fondo sono riservate, la SGR acquisirà, prima dell’accettazione di moduli di sottoscrizione o della conclusione di qualunque accordo di sottoscrizione, informazioni sul potenziale investitore al fine di accertare il possesso dei requisiti previsti per la sottoscrizione di quote dei fondi commercializzati dalla SGR.

In caso di investitore non rientrante nella definizione di cliente professionale, la SGR, in sede di sottoscrizione o di eventuale successiva cessione a terzi, verificherà preventivamente il rispetto dei limiti minimi non frazionabili di sottoscrizione/acquisizione applicabili ai sensi della disciplina vigente.

In merito alla valutazione dell’appropriatezza e dell’adeguatezza dello strumento e/o del servizio fornito al cliente, la SGR può presumere che un cliente professionale abbia il livello di esperienza e conoscenza necessario per comprendere i rischi connessi ai servizi di investimento o alle operazioni o ai tipi di operazioni o strumenti commercializzati dalla SGR. La SGR è quindi autorizzata a non effettuare la valutazione di appropriatezza e non è tenuta a raccogliere le informazioni relative ai parametri di conoscenza ed esperienza ai fini della valutazione di adeguatezza. Con riferimento alla clientela al dettaglio, la SGR è incaricata di verificare l’appropriatezza dell’investimento rispetto alla capacità economica e finanziaria del cliente e la coerenza dei prodotti commercializzati con gli obiettivi di investimento del cliente.

 

INFORMAZIONI CONCERNENTI LA SALVAGUARDIA DEGLI STRUMENTI FINANZIARI DEI CLIENTI

Ogni fondo ha un depositario che adempie agli obblighi di custodia degli strumenti finanziari ad esso affidati e alla verifica della proprietà nonché alla tenuta delle registrazioni degli altri beni. Il depositario detiene, altresì, le disponibilità liquide del fondo o monitora le disponibilità liquide depositate presso eventuali soggetti terzi autorizzati.

I rapporti fra la SGR e il depositario sono regolati da un’apposita convenzione, che definisce, tra l’altro, le procedure attinenti all’esecuzione dei servizi gestori ed amministrativi.

La convenzione contempla, inoltre, le modalità con cui il depositario è informato in occasione delle transazioni aventi ad oggetto i beni immobili dei fondi, per poter effettuare i relativi controlli, nonché per provvedere al regolamento dei corrispettivi.

Il depositario è responsabile nei confronti della SGR e dei singoli partecipanti ai fondi per ogni pregiudizio da essi subito in conseguenza del mancato adempimento degli obblighi che gli derivano dallo svolgimento dell’incarico.

Ove sussistano motivazioni obiettive e in conformità alla normativa applicabile in materia di gestione collettiva del risparmio, il depositario ha facoltà di avvalersi per l’assolvimento dei propri obblighi di uno o più soggetti terzi a cui lo stesso può delegare, in conformità alla normativa applicabile, le funzioni di custodia degli strumenti finanziari dei fondi, con esclusione degli obblighi di registrazione adeguata.

In caso di perdita di strumenti finanziari detenuti in custodia, il depositario, se non prova che l’inadempimento è stato determinato da caso fortuito o forza maggiore, è tenuto a restituire senza indebito ritardo strumenti finanziari della stessa specie o una somma di importo corrispondente, salva la responsabilità per ogni altra perdita subita dai fondi o dai partecipanti in conseguenza del mancato rispetto, intenzionale o dovuto a negligenza, dei propri obblighi.

INFORMAZIONI CONCERNENTI I PRINCIPALI RISCHI COLLEGATI ALL’INVESTIMENTO NEI FIA IMMOBILIARI

L’investimento nei FIA immobiliari chiusi riservati comporta un grado di rischio connesso alle possibili variazioni del valore e della redditività dei beni nei quali gli stessi sono investiti e legato al grado di illiquidità del prodotto che tipicamente prevede un vincolo di investimento di lungo periodo.

Di seguito si riporta una descrizione, a titolo esemplificativo e non esaustivo, dei principali rischi che connotano l’investimento in tale tipologia di fondi.

1. Rischio di mercato

Consiste nel rischio che il valore unitario della quota del fondo subisca una diminuzione in seguito alle oscillazioni del valore degli attivi nei quali sono investite le disponibilità del fondo. Fra gli elementi che possono influenzare il valore degli attivi detenuti dal fondo sono inclusi, a titolo esemplificativo e non esaustivo ed in relazione alle specifiche caratteristiche del singolo attivo considerato, l’andamento dei prezzi nel tempo, la tipologia di immobile e l’area geografica di riferimento. La valutazione dell’attivo dei FIA è effettuata tipicamente con cadenza almeno semestrale.

 

1. Rischio di valutazione

Il fondo impiega le proprie disponibilità per effettuare operazioni di investimento in attivi immobiliari per i quali non esiste un mercato regolamentato e, ove previsto dal regolamento del fondo, in strumenti finanziari non quotati su mercati regolamentati. La valutazione dell’attivo rilevante, determinata sulla base di tutte le informazioni a disposizione della SGR, potrebbe quindi non corrispondere al valore di realizzo dello stesso. In considerazione del fatto che non esistono univoci criteri di generale accettazione per la determinazione del valore corrente dei beni immobili, la SGR, conformemente agli obblighi di legge, si avvale di esperti indipendenti per la valutazione dei beni immobili, dei diritti reali immobiliari e delle partecipazioni in società immobiliari, richiedendo inoltre ai medesimi l’espressione di un giudizio di congruità sul valore degli immobili in occasione della vendita di questi ultimi. Anche in occasione di potenziali investimenti la SGR richiede comunque agli esperti indipendenti una valutazione sui beni immobili eventualmente da acquisire.

 

• Rischio di liquidità

Consiste nel rischio che il fondo non sia in grado, anche per effetto della bassa liquidabilità e della variabile valorizzazione di mercato dei beni immobili, di far fronte agli impegni assunti nei confronti dei propri soggetti creditori e dei partecipanti al fondo a causa dell’insufficienza dei mezzi propri rispetto alle passività o del non ottimale bilanciamento tra attività prontamente liquidabili e passività esigibili.

1. Rischio di concentrazione

Rappresenta il rischio derivante da una esposizione eccessiva in singole iniziative immobiliari, verso singole controparti, verso soggetti appartenenti allo stesso settore economico o alla stessa area geografica. La mancata diversificazione degli attivi nei quali le disponibilità del fondo sono investite o l’esposizione significativa nei confronti di una controparte ovvero nei confronti di controparti che operano nello stesso settore o nella stessa area geografica, fattori quali la diversificazione settoriale, nonché la stabilità del business delle controparti (tipologia di attività svolta e clientela servita, mercati di riferimento, ecc.), la localizzazione geografica dell’immobile (grado di saturazione nel segmento, possibili sviluppi o contrazioni nel bacino d’utenza derivanti da fattori esogeni, andamento di analoghe iniziative immobiliari della specie, ecc.) portano a non escludere che flessioni del valore di un numero contenuto di attivi o il mancato adempimento di una controparte possano influenzare significativamente il valore complessivo netto del fondo. Il regolamento di gestione dei fondi prevede tipicamente limiti di investimento tesi ad assicurare un livello minimo di diversificazione dei portafogli dei FIA.

1. Rischio di controparte

Rappresenta il rischio che la controparte di una delle transazioni risulti inadempiente prima del regolamento definitivo dei flussi finanziari della transazione stessa. La performance degli attivi in cui investe il Fondo può essere condizionata dal mancato o incompleto adempimento delle obbligazioni assunte dalle proprie controparti.

1. Rischio di tasso di interesse

Rappresenta il rischio di variazione dei tassi di interesse con ripercussioni sui contratti di finanziamento e su eventuali contratti derivati che il fondo abbia stipulato, in particolare sugli interessi passivi e sui differenziali che il fondo è tenuto a riconoscere agli istituti di credito o è titolato a ricevere da questi ultimi.

• Rischio fiscale

Il rendimento dell’investimento nelle quote del fondo da parte di ciascun partecipante potrà essere influenzato anche negativamente per effetto dell’introduzione di modifiche normative ovvero della mutata interpretazione di normative esistenti inerenti (i) al regime fiscale applicabile al fondo e/o (ii) al trattamento fiscale applicabile agli investimenti effettuati dal fondo e/o (iii) al trattamento fiscale applicabile alle distribuzioni effettuate dal fondo a valere sulle quote e/o (iv) al trattamento fiscale applicabile ai singoli Partecipanti al fondo.

 

• Rischio normativo e regolamentare

Il fondo è sottoposto a specifiche regolamentazioni del settore di appartenenza. Eventuali modifiche regolamentari, al quadro normativo nazionale ed internazionale, o l’adozione di nuovi provvedimenti da parte delle autorità di vigilanza o modifiche interpretative della normativa vigente potrebbero influire sull’attività del fondo e sulla sua situazione economica, patrimoniale e finanziaria, sulla possibilità di perseguire efficacemente la politica di investimento e sulle operazioni di investimento e disinvestimento.

 

1. Assenza di mercato secondario e illiquidità delle quote

In relazione alla natura di tipo “chiuso” del fondo, l’investimento nelle quote del medesimo è da considerarsi di lungo periodo e illiquido. Infatti, non è previsto di regola a carico del fondo né della SGR il rimborso o il riacquisto delle quote prima della scadenza del fondo stesso, fatti salvi i casi eventualmente previsti dal regolamento di gestione dello specifico fondo. Le prospettive di liquidabilità dell’investimento prima della scadenza della durata del fondo sono, pertanto, rappresentate di norma solo dalla possibilità di trasferimenti di quote a terzi, con i limiti peraltro legati alle caratteristiche richieste per gli investitori e al rispetto delle disposizioni antiriciclaggio, per cui non vi è garanzia alcuna che le quote possano essere cedute in tempi ragionevoli nemmeno sulla base di un accordo tra privati.

1. Rischio Operativo

Esprime il rischio che deriva da errori nelle procedure interne, inefficienze nei sistemi, errori umani o eventi esterni, compresi i rischi legali.

1. Rischio di controparte

Esprime il rischio che una o più controparti del fondo non siano in grado di adempiere regolarmente alle proprie obbligazioni a favore del fondo. Ad esempio, tale rischio comprende ritardi o inadempienze nel pagamento dei canoni di locazione da parte dei conduttori degli immobili del fondo, nei richiami di capitale da parte degli investitori, nell’erogazione di finanziamenti da parte di eventuali banche finanziatrici, nella mancata o parziale esecuzione delle prestazioni da parte di fornitori, in particolare se a questi sono state anticipate somme parziali o totali.

• Rischi connessi alle caratteristiche specifiche degli immobili oggetto di investimento

Le caratteristiche degli investimenti immobiliari previste dai singoli fondi potrebbero determinare rischi specifici dovuti ad esempio alla necessità di autorizzazioni amministrative o altre prescrizioni derivanti da normative di settore che potrebbero essere soggette a mutamenti peggiorativi nel tempo, con conseguente rischio per tale fondo di necessità di riqualificazione degli investimenti del fondo ad altra destinazione.

• Altri rischi

Il fondo risulta, inoltre, esposto ad ulteriori rischi che possono determinare una diminuzione del valore unitario della quota del fondo quali, a titolo esemplificativo e non esaustivo: azioni legali o tributarie passive, altri rischi operativi legati alla gestione degli attivi o rischi legati all’utilizzo della leva finanziaria. Inoltre, il regolamento del fondo potrebbe consentire di investire in titoli assoggettabili a riduzione o conversione degli strumenti di capitale e/o al c.d. bail-in. Si evidenzia altresì che i depositi dei FIA sono esclusi da qualsiasi rimborso da parte dei Sistemi di Garanzia dei Depositi (art. 5, comma 1, lett. h) della Direttiva 2014/49/UE).

INFORMAZIONI CONCERNENTI I PRINCIPALI COSTI INERENTI AI PRODOTTI OFFERTI

ONERI A CARICO DEL SOTTOSCRITTORE E A CARICO DEL FONDO

Occorre distinguere tra gli oneri direttamente a carico del sottoscrittore da quelli che incidono indirettamente sul sottoscrittore, in quanto addebitati al fondo, anche se non è possibile quantificare a priori l’ammontare massimo delle spese di seguito indicate che vengono pertanto elencate solo per voci.

Oneri a carico del sottoscrittore

1. Imposte di Bollo e spese di spedizione.
2. Imposte e oneri in relazione alla sottoscrizione ed emissione di quote.
3. Oneri e spese relativi ai mezzi di pagamento utilizzati.

 

Oneri a carico del Fondo

1. Commissione di gestione della Società di Gestione
2. Compenso spettante al Depositario, oltre alle spese e alle commissioni bancarie per le attività svolte dal Depositario per la gestione corrente del fondo e le eventuali imposte di bollo.
3. Compenso spettante agli Esperti Indipendenti
4. Oneri inerenti alle attività del fondo
5. Oneri accessori e spese di gestione amministrativa, manutenzione e/o valorizzazione degli immobili del fondo
6. Premi assicurativi
7. Altre spese

ONERI A CARICO DELLA SOCIETA’ DI GESTIONE

Sono a carico della SGR le spese di amministrazione, cioè tutte le spese necessarie per l'amministrazione e l'organizzazione della propria attività, ivi comprese analisi ed indagini di mercato, studi di settore e, comunque, attività di carattere generale non riferite a specifiche opportunità di investimento e disinvestimento; sono pure a carico della Società di Gestione tutte le spese che non siano specificatamente indicate nel regolamento del fondo a carico di questo o dei singoli partecipanti ovvero non siano a questi inerenti.